政策調整導致買房有變 合同可合理解除
發表時間:2019-12-03 10:06:25 作者:陽光環球

南都訊 記者劉軍艷 通訊員禪法宣 新房有質量瑕疵,可以拒收樓么?近日,禪城法院發布《房屋買賣合同糾紛審判實務問答》(下簡稱《審判實務問答》)一書,該書總結了該院三年來審結的2000多件房屋買賣合同糾紛案件,并對社會關注的熱點難點進行釋法說理。

總結2000多件房屋買賣合同糾紛案件

隨著佛山房地產市場的蓬勃發展,禪城區近年來涉及房屋產權糾紛的訴訟案件數量呈上升趨勢。房屋買賣糾紛已成為房地產糾紛案件的主要類型,該類案件呈現出涉案標的金額較大、群體性特征顯著、新類型案件不斷涌現等特點。對此,禪城法院制作了《房屋買賣合同糾紛審判實務問答》一書。該書總結了2016年10月至2019年9月禪城法院審結的2000多件房屋買賣合同糾紛案件,案件標的總額接近6億元,具有相當的代表性。

《審判實務問答》針對社會大眾關注的房地產預售合同糾紛、開發商逾期交樓、商品房銷售廣告宣傳、商品房存在質量瑕疵能否拒收樓、房屋買賣中“陰陽合同”的效力等熱點難點,整理了27個問題,以審判實務問答的形式進行釋法說理。

由于政策調整導致房屋買賣合同不能履行 可解除合同

例如其中一個受關注的問題,目前包括佛山在內的許多城市實施了房地產調控政策,因限購、限貸等房地產調控政策,導致房屋買賣合同不能履行的問題也頻頻發生,該如何認定違約方及違約責任?

《審判實務問答》中明確,限購政策實施前訂立的合同,由于政策調整導致買賣合同不能履行的,屬于不可歸責于買賣雙方的事由,當事人請求解除合同的,一般應予支持。出賣人應將收取的購房款或定金返還買受人,如房屋已交付使用,買受人也應返還房屋。一方當事人要求對方承擔違約責任或適用定金罰則的,一般不予支持;但如果合同本可按約定期限履行,僅因一方當事人的遲延履行導致合同受政策調整的影響而不能履行,守約方要求對方承擔相關違約責任的,可予支持。

《審判實務問答》還明確,限購、限貸政策實施后訂立的合同,不因違反限購、限貸政策而無效,但雙方應當預見到國家調控政策對交易的影響,負有謹慎簽約的注意義務,如故意隱瞞、虛構事實或有其他過錯行為導致合同無法履行的,仍應承擔相應的違約責任。

  典型問題

1、商品房質量存在何種瑕疵時,買受人可以拒絕收樓?

答:只有在所購房屋質量存在嚴重瑕疵、足以影響合同目的時,買受人才可以拒絕收樓。未經竣工驗收或竣工驗收不合格的房屋不得交付使用,如開發商交付未經竣工驗收或竣工驗收不合格的房屋,買受人可拒絕收樓。如開發商交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質量瑕疵,因其一般不會導致買受人不能實現合同目的,除非買受人能夠證明所購房屋已達到“嚴重影響居住”的程度,否則不能以此為由拒絕收樓,但買受人收樓后仍可請求出賣人對房屋的質量瑕疵承擔保修義務。

“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”主要是指涉及房屋主體結構或直接影響居住安全的,比如質量問題嚴重被鑒定為危房、經修繕之后仍無法居住。

2、為規避限購、限貸政策而借名買房的,實際購房人是否享有房屋的所有權?

答:當事人即便存在通過借名買房規避限購政策的行為,由于該行為沒有違反法律法規的強制性規定,雙方之間的借名合同關系應認定為有效。鑒于國家宏觀調控政策對購房人資格的限制,實際購房人請求確權或請求名義購房人辦理房屋過戶登記的,不應支持。實際購房人基于借名合同關系請求對所購房屋行使占有、使用、收益等權利的,可予支持。